بررسی حقوقی و فقهی چالش ها و ایرادات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1402
مقدمه
قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» مصوب ۱۴۰۲، با اصلاح و تکمیل مقررات قانون ثبت اسناد و املاک ۱۳۱۰ و قوانین مرتبط دیگر، به دنبال کاهش دعاوی ملکی و ایجاد شفافیت در مالکیت املاک است. مطابق این قانون، تمامی معاملات اموال غیرمنقول باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند و اسناد عادی فاقد اعتبار قانونی خواهند بود. با این حال، این قانون از منظر فقهی، حقوقی و اجرایی با چالش‌هایی روبه‌رو است که در ادامه بررسی خواهد شد.
۱. تعارض با اصول فقهی و حقوق اسلامی
۱.۱. اصل رضایی بودن عقود و مغایرت با ماده ۱۹۰ قانون مدنی
بر اساس ماده ۱۹۰ قانون مدنی، صحت یک معامله مشروط به وجود چهار رکن قصد، رضایت، اهلیت و مشروعیت جهت معامله است. در فقه امامیه نیز اصل بر رضایی بودن عقود است، به این معنا که یک قرارداد صرفاً با توافق و تراضی طرفین محقق می‌شود و رعایت تشریفات خاصی ضروری نیست، مگر اینکه قانون استثناء قائل شود.
قاعده فقهی “العقود تابعه للقصود” نیز بیان می‌کند که صحت یک عقد وابسته به قصد و رضای طرفین است. قانون جدید، برخلاف این اصل، رضایت طرفین را ناکافی دانسته و ثبت رسمی را جزء ارکان اساسی معامله قرار داده است، که می‌تواند محل اشکال باشد.
۱.۲. مغایرت با اصل صحت و اصل اصاله اللزوم
در فقه اسلامی، اصل صحت عقود و ایقاعات اقتضا می‌کند که قراردادها معتبر شناخته شوند مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. قانون جدید با نادیده گرفتن این اصل، تمامی معاملات عادی را فاقد اعتبار دانسته و در صورت عدم ثبت رسمی، معامله را از درجه اعتبار ساقط می‌کند.
همچنین، بر اساس اصل اصاله اللزوم، عقود لازم را نمی‌توان فسخ کرد مگر در مواردی که قانون یا شارع مقدس اجازه دهد. اما قانون جدید بدون پیش‌بینی موارد استثنا، تمامی معاملات فاقد سند رسمی را بی‌اعتبار تلقی می‌کند، که می‌تواند برخلاف این اصل فقهی باشد.
۱.۳. مغایرت با قاعده “البینه علی المدعی”
در دعاوی حقوقی، اصل بر این است که مدعی باید دلیل بیاورد (قاعده البینه علی المدعی و الیمین علی من انکر). با این حال، این قانون برخلاف رویه سنتی، به‌طور پیشینی هر نوع سند عادی را فاقد ارزش دانسته و حتی در صورتی که طرفین به وجود معامله اقرار کنند، به دلیل عدم ثبت رسمی، ممکن است سند از نظر قانونی فاقد اعتبار تلقی شود.
۲. مغایرت با مقررات حقوقی و اصول بنیادین قانون مدنی
۲.۱. تعارض با اصل آزادی قراردادها (ماده ۱۰ قانون مدنی)
مطابق ماده ۱۰ قانون مدنی:
“قراردادهای خصوصی بین اشخاص در صورتی که مخالف قانون نباشند، معتبر و لازم‌الاجرا هستند.”
این ماده به اصل آزادی قراردادها اشاره دارد که یکی از مبانی اصلی حقوق خصوصی است. قانون جدید، بدون در نظر گرفتن شرایط خاص، اصل آزادی قراردادی را محدود کرده و تمامی معاملات اموال غیرمنقول را مشمول تشریفات خاصی کرده است. این امر می‌تواند منجر به نقض اراده آزاد طرفین در انعقاد قرارداد شود.
۲.۲. تعارض با ماده ۱۲۸۷ و ۱۲۹۱ قانون مدنی
مطابق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، اسناد رسمی، اسنادی هستند که در دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأموران صلاحیت‌دار تنظیم شوند. با این حال، ماده ۱۲۹۱ قانون مدنی تأکید دارد که اسناد عادی تحت شرایطی دارای اعتبار قانونی هستند و حتی می‌توانند در محاکم مورد استناد قرار گیرند. قانون جدید عملاً ماده ۱۲۹۱ را بلااثر کرده و تمامی اسناد عادی را از درجه اعتبار ساقط می‌کند.
۲.۳. تداخل با ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک
بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت فقط کسی را که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده، به عنوان مالک می‌شناسد. با این حال، در رویه قضایی، این ماده به معنای عدم شناسایی حقوق مالکان فاقد سند رسمی نبوده است. اما قانون جدید، این تفسیر را تغییر داده و تمامی اسناد عادی را به کلی بی‌اعتبار می‌داند که می‌تواند مشکلات عدیده‌ای در دعاوی ملکی ایجاد کند.
۳. ایرادات اجرایی و مشکلات عملی در اجرای قانون
۳.۱. عدم آمادگی زیرساخت‌های ثبتی
یکی از مهم‌ترین چالش‌های اجرایی این قانون، عدم وجود زیرساخت‌های مناسب ثبت رسمی در سراسر کشور است. در بسیاری از نقاط، دسترسی به دفاتر اسناد رسمی محدود بوده و ظرفیت دفاتر موجود نیز برای پاسخگویی به نیازهای تمامی معاملات کافی نیست.
۳.۲. افزایش هزینه‌های تنظیم سند رسمی
مطابق ماده ۱۲۵ قانون مالیات‌های مستقیم، نقل‌وانتقال رسمی املاک مستلزم پرداخت مالیات و عوارض مختلف است. همچنین، هزینه‌های دفترخانه شامل حق‌الثبت، حق‌التحریر و هزینه‌های جانبی دیگر است. الزام به ثبت رسمی، بار مالی مضاعفی بر طرفین قرارداد تحمیل می‌کند و ممکن است افراد را به سمت معاملات غیررسمی سوق دهد.
۳.۳. احتمال افزایش دعاوی ملکی به جای کاهش آن
یکی از اهداف قانون جدید، کاهش دعاوی ملکی است. اما در عمل، ممکن است باعث افزایش دعاوی جدید شود؛ زیرا بسیاری از افرادی که در گذشته معاملات قولنامه‌ای انجام داده‌اند، اکنون قادر به اثبات حقوق خود نخواهند بود و مجبور به طرح دعوا خواهند شد.
۴. پیشنهادهای اصلاحی برای بهبود قانون
۱. بازنگری در اعتبار اسناد عادی: می‌توان در برخی موارد خاص مانند معاملات بین اقوام درجه‌یک یا معاملات کم‌ارزش، اعتبار اسناد عادی را حفظ کرد.
۲. کاهش هزینه‌های ثبت رسمی: برای تشویق مردم به ثبت رسمی، باید هزینه‌های مالیاتی و دفترخانه‌ای کاهش یابد.
3. اجرای تدریجی قانون: قانون باید مرحله‌به‌مرحله اجرا شود تا آمادگی لازم در بخش‌های اداری و ثبتی ایجاد شود.
۴. پیش‌بینی ضمانت اجراهای جایگزین: به جای بی‌اعتبار دانستن مطلق اسناد عادی، می‌توان برای آن‌ها ضمانت اجراهای سبک‌تری مانند کاهش ارزش اثباتی در دعاوی مدنی در نظر گرفت.
۵. افزایش ظرفیت دفاتر اسناد رسمی: باید تعداد دفاتر اسناد رسمی و دسترسی به آن‌ها افزایش یابد تا روند ثبت معاملات تسهیل شود.
نتیجه‌گیری
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۲، با وجود اهداف مثبت، از منظر فقهی، حقوقی و اجرایی با چالش‌های اساسی روبه‌رو است. این قانون با اصول بنیادین فقهی مانند اصل رضایی بودن عقود، قاعده صحت، و اصل لزوم قراردادها در تعارض است. همچنین، از نظر حقوقی، با اصول آزادی قراردادها، قوانین مدنی و رویه قضایی در تضاد قرار دارد. در بعد اجرایی، مشکلاتی نظیر افزایش هزینه‌ها، نبود زیرساخت‌های مناسب و احتمال افزایش دعاوی ملکی نیز وجود دارد.
پیشنهاد می‌شود که قانونگذار با اصلاح برخی مواد، اجرای تدریجی، و پیش‌بینی استثنائات، زمینه اجرای صحیح و منصفانه این قانون را فراهم کند.
